|
Особености законодательства
Особенности болгарского законодательства в связи с покупки недвижимости
ЗАКОНЫ Правовые аспекты приобретения недвижимости иностранцами (гражданами и юридическими лицами) в Республике Болгария регулируются рядом нормативных актов. Наиболее значимыми из них являются положения Конституции Республики Болгария, Закона об иностранцах в Республике Болгария, Закона о болгарском гражданстве, Коммерческого закона, Закона об иностранных инвестициях. В соответствие с Болгарским законодательством, иностранные физические или юридические лица, имеют право на покупку любой недвижимости, кроме земельных участков, в том числе и лесов. Землю может приобрести Болгарское физическое или юридическое лицо, хотя в ближайшем будущем иностранцам разрешать приобретать и землю, при условиях, возникающих в результате присоединения страны к Европейскому Союзу или в силу международного договора, ратифицированного и вступившего в силу для Болгарии. Предусматривается также возможность приобретения иностранцами земли и путем наследования по закону. Но и сегодня есть возможность обойти запрет на покупку земли просто зарегистрировав фирму в Болгарии, являясь в ней единоличным собственником. Наша компания поможет вам зарегистрировать такую фирму.
1. При покупке недвижимости в строящемся здании, чаще всего подписывается Предварительный Договор на покупку – продажу недвижимости в стадии строительства. Разные продавцы предлагают к подписанию немного отличающиеся друг от друга Договора, пытаясь максимально защитить свои интересы, хотя все договора по сути определяют одни и те же отношения между покупателем и продавцом. Мы, в свою очередь, поможем вам при подготовке и подписании такого договора, предоставим вам необходимые консультации. Предварительный Договор содержит план платежей и условия, при которых состоится Нотариальное оформление сделки. По Болгарским законам такие Договора не заверяются у нотариуса, а только подписываются сторонами, имея притом в соответствие с Законом о Договорах и Обязательствах полную юридическую силу и даже силу Окончательного Договора. При вашем желании, возможно подписать такой Договор и перед нотариусом, но в этом случае вам придётся оплатить нотариальные сборы, исчислённые от общей суммы по Договору ( примерно 2%). · Наша компания предлагает только объекты, проверенных инвесторов, с финансовым положением, гарантирующим выполнение их обязательств! Управление недвижимостью. Практически все, предлагаемые на рынке недвижимости объекты, обеспечены системой поддержки и обслуживания. Здесь следует различать два основных варианта обслуживания; · Управление общими частями комплекса или здания, · Управление собственностью с целью получения ренты. В первом случае собственник имущества подписывает Договор на поддержку и обслуживание общих частей дома. В соответствие этим Договором, управляющая компания обязуется за оговоренную годовую таксу, обеспечивать уборку и ремонт всех общих частей (внутренних и наружных) здания или комплекса, поддержку насаждений, стоянки, вывоз мусора, организацию работы рецепции и охраны. Как правило, за дополнительную плату оказываются услуги по уборке и самой вашей квартиры, стирке белья, транспортные услуги, организация платежей налогов по квартире и коммунальных платежей, и т.д., - всё то, что может касаться эксплуатации вами самой вашей квартиры. Чаще всего услуги по Управлению общими частями обеспечивает сама компания – собственник здания, но это может быть и специализированная управляющая компания. Большинство покупателей желают получать доход от своего имущества в течение времени, когда они не используют сами своё жильё. В этом случае они могут подписать Договор об Управлении Имуществом. Такой Договор чаще всего заключается со специализированной (возможно туристической) компанией, реально владеющей потоком туристов. При подписании Договора на имущество в курортных зонах определяются цены, по которым будет работать Управляющая Компания, различные в зависимости от сезона. Реальный финансовый результат от такого Договора может составить от 3 до 6 % от стоимости недвижимости в год. НОТАРИАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ ПОКУПКИ ГОТОВОГО ДОМА Детали оформления сделки купли-продажи, в общем-то, просты. Иностранному физическому лицу достаточно предъявить загранпаспорт. Если покупку осуществляет юридическое лицо, надо иметь при себе учредительные документы на фирму. Затем покупатель или его доверенное лицо представляет нотариусу выписку (удостоверение) из соответствующего регистра о юридической и финансовой чистоте объекта, выставленного на продажу. В этом первичном документе отражаются наличие или отсутствие ипотечного кредита на приобретаемый объект, права на пользование его третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела, право принадлежности строения конкретному лицу, то есть продавцу. Еще один документ – государственная оценка стоимости, определяемая территориальной налоговой службой. Продажная цена, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из нее начисляются размер пошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они не превышают 4%. После подписания нотариального акта продавцом и покупателем и заверки их подписей, нотариус предоставляет его в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в Государственный регистр недвижимого имущества и делает отметку о вписывании в самом Нотариальном акте. Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и на местных лиц. Одновременно с квартирой оформляется 'идеальная часть' участка земли, где построен дом. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления в аренду. Запрещена продажа земли иностранцам. Это относится и к участкам под строительство и к сельскохозяйственной земле. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии. Наиболее подходящая форма деятельности для мелкого и среднего капитала - oбщество с ограниченной ответственностью (Дружество с ограничена отговорност - ООД). При покупке болгарской недвижимости иностранцами, ООД (или его разновидность ЕООД) является самая предпочитаная из всех разновидностей юридических лиц, которые предусмотрены в болгарском коммерческом законе. Она сочетает элементы персональных и капиталовых обществ, но причисляется к последним в связи с тем, что ограничен минимальный размер уставного капитала - 5000 лв. ООД получили широкое распространение в Болгарии, благодаря преимуществам, которые они предоставляют. В отличие от СД в ООД не требуется личного участия соучредителей в деятельности общества, и они рискуют только суммами, внесенными в уставной капитал. В тоже время, ООД отличается от акционерного общества (другой формы капиталового общества) упрощенной процедурой регистрации, меньшей гласностью результатов деятельности и низким размером минимального уставного капитала. К моменту подачи документов на регистрацию уставной капитал фирмы должен быть внесен в размере не менее 70%, оставшаяся часть - в течение одного года. Доля одного соучредителя в уставном капитале не может быть менее 10 лв. Число учредителей не ограничено. Управлять обществом и представлять его могут один или несколько соучредителей или специально назначенное лицо, не являющееся учредителем. Число учредителей может быть изменено, и после регистрации фирмы, т.е. учредители, могут быть выведены из фирмы или же введены новые. Все изменения в учредительных документах должны быть зарегистрированы в суде. Учредителем ООД может быть и одно физическое или юридическое лицо. В этом случае оно будет именоваться 'Частное ООО' (Единолично дружество с ограничена отговорност - ЕООД). Учредитель ЕООД лично может управлять и представлять предприятие или назначить другое лицо. В остальном ЕООД соответствует ООД. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ Размер государственных такс и нотариальный сбор при оформлении недвижимости в собственность составляет 4%, а НДС – 20%. После совершения сделки владелец недвижимости обязан в двухмесячный срок задекларировать приобретение перед налоговой службой. В декларации указывается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этаж, стоимость. Налогооблагаемой базой является цена недвижимости, определяемая государственной налоговой службой. Ставка налога составляет 0,15%.В Болгарии также существует налог на вывоз мусора (для каждого региона свой процент) от стоимости объекта в нотариальном акте. Размер налоговых вычетов не зависит от статуса владельца. Он одинаков как для физических, так и для юридических лиц с различными уровнями доходов. Следует иметь в виду, что в Болгарии квартплаты не существует. Иностранные инвесторы платят все налоги и сборы, которые предусмотрены болгарским законодательством. Иностранный инвестор, после предоставления удостоверения об уплате предусмотренных законодательством Республики Болгария налогов и сборов, имеет право на свободное использование доходов и прибыли на территории Республики Болгария и на беспрепятственный перевод за пределы Республики Болгария доходов, прибыли и других денежных сумм в иностранной валюте в следующих случаях: - доход - прибыль, дивиденды, проценты от инвестиций; - денежная сумма, полученная при отчуждении инвестированного имущества для государственных нужд; - ликвидационная доля в связи прекращением деятельности коммерческой организации с иностранными инвестициями; - сумма получена при продаже объекта; - сумма, получена от выполнения в принудительном порядке реквизиции имущества иностранного инвестора. Этими правами пользуются и иностранные лица, работающие в Республике Болгария, для получения заработной платы, после предоставления удостоверения об уплате обязательных налогов и сборов. Для стимулирования иностранных инвестиций и приоритетных инвестиционных проектов создано и работает Агентство иностранных инвестиций. Оно является государственным органом при Правительстве Республики Болгария. В 1993 году между Правительством Российской Федерации и Правительством республики Болгария было заключено Соглашение об избежании двойного налогообложения. В соответствии с данным Соглашением, налогоплательщик может по своему усмотрению уплачивать определенные виды налогов либо в России, либо в Болгарии (устранение двойного налогообложения). Соглашение об избежании двойного налогообложения распространяется на налоги с доходов и имущества, взимаемые в России или в Болгарии, независимо от методов их взимания. Согласно новому закону ЗДДФЛ (о налогах для физ. лиц) в чл. 13 п. 1 утверждена норма: Необлагаемы следующие доходы: 1. Доходы, полученные в течении налогового года от продажи или замены одного объекта недвижимости, независимо от даты его приобретения ... Но в том же законе регламентируется 'Налогообложение на доходы для иностранных лиц': Чл. 37 п. 1 'окончательным налогом, независимо от распоряжений в чл. 13 (цитированном выше), облагаются следующие доходы от источника в Болгарии, начисленные / выплаченные иностранным физическим лицам: Т.10 Доходы от продажи, замены и другой возмездной передачи недвижимого имущества. Налог окончательный – в размере 10%. При продаже фирменного имущества взимается налог в том же размере. |