|
|
|
|
PROJEKTA REZUMĒ
1. UZŅĒMUMA MISIJA
Jaunas vakanciālas pilsētiņas izveidošana Bulgārijas pilsētā Suvorovo Melnās jūras ziemeļu krastā.
2. STRATĒĢIJA
Specializācijas stratēģija vai koncentrācija uz noteikta segmenta vai konkurējošas pircēju grupas vajadzībām- orientācija uz maksātspējīgiem pircējiem (pārsvarā „auksto” zemju) dzīvojamā un komerciālā nekustamā īpašuma jomā. Dziļa izpēte un priekšdarbi projekta attīstības sākumposmā ar mērķi samazināt riskus un turpmākā pārdošana par maksimālu cenu projekta idejas etapā vai pilna projekta realizācija ar turpmāku dzīvojamo platību un komerclaukumu pārdošana par maksimālu cenu.
Ar projektu „PURE HEAVEN” tiek saprasta luksus dzīvojamā kompleksa celtniecība ar attīstītu infrastruktūru Suvorovo pilsētā, Melnās jūras ziemeļu krastā, Bulgārijā.. Kompleksa sastāvā ietilpst:
Dzīvojamās telpas:
• Mājas
• villas
aktīvās atpūtas zonas:
• sporta komplekss ar SPA zonu un slēgtu baseinu
• 2 atvērti baseini
• Tenisa korts
Tirdzniecības zona
pazemes un virszemes autostāvvietas
Mērķis: izveidot konkurējošu struktūru ar uzlabotiem tehniskajiem raksturojumiem
Stratēģija:
-pieprasītu nekustamo īpašumu celtniecība; visu platību pārdošana maksimālas peļņas iegūšanai.
3. PROJEKTS
3.1. Kopējā daļa
Šis projekts izstrādāts pamatojoties uz uzdevumu, kas saņemts no investora saskaņā ar ÏÓÏ - ÏÐÇ priekš ÓÏÈ Õ²V, 2.dzīv. saskaņā ar Suvorovo pilsētas plānu, ko apstiprinājusi Suvorovo pilsētas dome ar 317/23.06.2006 Rīkojumu. Kopējā zemesgabala laukums celtniecībai-18 950 kv.m.
Mērķa rīkojums: dzīvojamo telpu celtniecība.
Zemesgabala teritorijā iet kopējie pilsētas inženiertīkli: kanalizācija, ūdensvads, elektrība.
3.2. Rajona attīstības perspektīvas.
Pilsēta Suvorovo- Suvorovo Kopienas centrs, kas atrodas Varnas apgabala ziemeļu daļā, kopējā platība 215,877 kv.m. Līdzenumā reljefs. Klimats- kontinentāls ar ievērojamu Melnās jūras ietekmi. Kopienas teritorijā nav atmosfēras piesārņotāju un nav reģistrētas kaitīgo vielu emisijas. Suvorovo Kopiena atrodas galvenās trases E 70 Varna-Sofija tuvumā, kam ir svarīga nozīme transporta piekļuves Kopienas palielināšanai un ekonomiskajai attīstībai jaunu biznesa veidu piesaistīšanai un uzņēmēju saimnieciskās darbības stimulēšanai.
Labvēlīgais reljefs un liela ekonomiskā, administratīvā un izglītības centra tuvums- pamats salīdzinoši labai Suvorovo Kopienas transporta sistēmas attīstībai. Caur Suvorovo Kopienas teritoriju iet dzelzceļa līnija, kas nodrošina regulāru satiksmi ar Dobričas, Šumenas, Varnas, Devņas centriem un Varnas rietumu ostu.
Visas apdzīvotās vietas kopienā nodrošinātas ar ūdensvadu, telefonizētas un elektrificētas. Mobilos sakarus nodrošina divi operatori. Kopienas teritorijā ir optiskās dzīslas kabelis, pateicoties kuram izveidoti apstākļi ātrai datu pārraidei.
Risinājumus elektrības patēriņa optimizēšanai vietējā valdība meklē kopienas teritorijas gazifikācijā. Paredzēts, ka līdz 2007. gadam būs gazificētas Kopienas sabiedriskās ēkas. Suvorovo kopienai ir potenciāls kultūras, pētnieciskā, zvejniecības, lauku un reliģiskā tūrisma attīstībai pateicoties ne tikai lielo administratīvo centru tuvumam un Melnās jūras kūrortam, bet arī sekojošu resursu esamībai:
• Infrastruktūra
• Piekļuve augstas klases ceļiem un dzelzceļam;
• Augstu attīstīta ceļu sistēma;
• Bagāti ūdens resursi;
• Optiskās dzīslas kabeļu tīklu pieejamība;
• Gāzesvadu sistēmas pieejamība;
Dabas un kulturāli-vēsturiskās ievērojamās vietas:
• Biezi meži ar ievērojamām platlapu koku sugām;
• Saglabātas autentiskās folkloras tradīcijas
• Trešā pēc lieluma mošeja Ziemeļaustrumu Bulgārijā, kas uzcelta XVI gadsimta 2.pusē pēc turku arhitekta Sinana projekta;
• Petra Danova dzimtā māja;
• Vecā romas cietokšņa atliekas, kas var kalpot par pamatu alternatīvai tūrisma formai, iekļaujot to tūroperatoru programmās ar mērķi dažādot piedāvātos tūrisma produktus.
KLUBA TIPA (SLĒGTAIS) DZĪVOJAMAIS KOMPLEKSS – AUGSTAS KLASES DZĪVOJAMĀS TELPAS
«PURE HEAVEN» KLASIFIKĀCIJA
Galvenās dzīvojamo telpu atšķirīgās īpašības ir to kvalitāte, izvietojums un infrastruktūra. Ēkas kvalitāti nosaka daudzi faktori, tai skaitā ēkas celšanas laiks, vieta, izmantotie celtniecības materiāli, celtnes inženiertehniskās sistēmas, papildus ērtības, pārvaldīšana.
Kā koncepciju mēs pieņēmām 2stratēģijas dzīvojamā kompleksa „PURE HEAVEN” attīstībai:
• „PURE HEAVEN” dzīvojamā kompleksa celtniecībai tiks izmantoti augstvērtīgi materiāli un uzticami drošinātāji. Veiksmīgu izvietojumu klusā pilsētā, bet reģionālo administratīvo, transporta un kultūras centru tuvumā garantē automaģistrāle E 70 Varna- Sofija.
• Kā koncepciju mēs uzskatām par iespējamu pozicionēt „PURE HEAVEN” kā LUKSUS klases dzīvojamo kompleksu, t.i. nodrošinot kompleksa iedzīvotājiem un viesiem komfortablu dzīvošanu un atpūtu bez rūpēm par dzīvesvietas uzturēšanu.
Raksturojumi, kas nodrošina LUKSUS klasi dzīvojamam kompleksam „PURE HEAVEN”
Pirmā priekšrocība- tā ir dzīvojamā kompleksa izvietojums ekoloģiski tīrā, gleznainā rajonā tuvu reģionāliem administratīvajiem, transporta un kultūras centriem.
Apskatāmais projekts teritoriāli izvietots Suvorovo Kopienā. Attālums no šī objekta kilometros sastāda:
Varna 32
Balčik 64
Albena 42
Kūrorts „Zelta smiltis” 50
Lidosta 25
Prāmis 20
Stacija 32
Realizējot dzīvojamo ēku projektu „PURE HEAVEN” paredzēta maksimāla zemes gabala dabas resursu, dabiskās augu segas un ainavisko īpašību saglabāšana. Māju un infrastruktūras objektu celšanai, ceļu, pievadceļu, komunikāciju aprīkojuma un komunālo sistēmu veidošanā tiek ņemta vērā šīs apkārtnes unikālā mežu masīva saglabāšana.
Otra priekšrocība- profesionālais menedžments, kā dzīvojamo māju, tā arī visa kompleksa menedžments.
Vadības organizēšanai kompleksā tiks piesaistīta profesionāla kompānija, kam paredzēts:
- Augsts menedžmenta līmenis;
- Kā iedzīvotāju dzīvokļu, tā kopējo kompleksa daļu uzturēšana;
- Papildus pakalpojumi iedzīvotājiem:
Izīrēšana;
uzkopšana;
rēķinu apmaksa.
Trešā priekšrocība- attīstīta un profesionāli organizēta kompleksa infrastruktūras organizācija. Kā kompleksa koncepcija tiek paredzēti autonomi administratīvi, servisa un apsardzes dienesti, izklaides iestādes, atpūtas zonas, bērnu un sporta laukumi. Administratīvajā servisa blokā tiks izvietoti:
- Supermārkets
- Kluba restorāns
- Bārs
- Medpunkts ar dežūrējošo personālu;
- Ķīmiskā tīrītava;
- Veļas mazgāšana;
- Pasažieru pārvadāšana un piegāde;
- Pārvaldes un servisa dienests;
- Kompleksa administrācija;
- Bērnu dārzs.
Rūpējoties par savu iedzīvotāju veselīgu dzīvesveidu kompleksa veidotāji paredzēja projektā:
- Sporta kompleksu ar SPA zonu un slēgto baseinu;
- 2 atvērtie baseini
- Tenisa korts
- Skriešanas celiņi.
Blakus dzīvojamam kompleksam tiks izveidoti gājēju celiņi, mājīgas lapenes, soliņi, puķu dobes. Komplekss tiks nodrošināts ar diennakts apsardzi, ar caurlaidēm kontrolēta iebraukšana teritorijā. Pilsētiņas servisa apkalpošana nodrošinās organizētu teritorijas sakopšanu un atkritumu izvešanu, parūpēsies par iedzīvotāju zālājiem un puķu dobēm.
Ceturtā priekšrocība attiecas uz stāvvietām. Saskaņojot ar projektu, kā arī ar koncepciju kompleksā paredzētas pietiekoši daudz stāvvietu pazemes un virszemes autostāvvietās.
Izmeklējumi attiecībā uz šo punktu parādīti Likumdošanas punktā ¹ 2/29.06.2004g. par komunikāciju-transporta sistēmu urbanizētās teritorijās plānošanu un projektēšanu (Valsts Avīze Nr. 86/01.10.2004g.). Pozitīvs moments ir fakts, ka stāvvieta projektēta nevis pilsētiņas iekšpusē, bet tai apkārt, t.i. tiek ierobežota transporta kustība pilsētiņas iekšpusē.
Piektā priekšrocība attiecas uz siltumapgādes sistēmām, ventilāciju un kondicionēšanu. Atbilstoši projektam ir paredzēta centrālā kondicionēšanas un apkures sistēma.
Sestā priekšrocība attiecas uz plānošanu. Kompleksā ir projektēti dzīvokļi ar ērtu plānojumu un nelielu platību, kas, atbilstoši mārketinga pētījumiem, tiek visvairāk pieprasīti „auksto” valstu tirgū.
Septītā priekšrocība: optiskās dzīslas digitālās telefonu līnijas, ISDN un Interneta pakalpojumi kompleksā.
Astotā priekšrocība: kompleksa iedzīvotāju organizēta pārvadāšana līdz visvairāk populārām vietām (administratīvie un kultūras centri, pludmales un kūrorta kompleksi).
Šādas funkcionalitātes un tādas klases dzīvojamā objekta celtniecība nodrošina investoriem maksimālus ienākumus un ieguldītā kapitāla ātru apgrozījumu. Pozitīvs faktors projektā ir tas, ka pārdošana var tikt veikta jau plānošanas un celtniecības sākuma etapos ar cenu diferenciācijas izmantošanu. Ļoti svarīga projektam ir pircēju piesaistīšanas stratēģija. No mārketinga redzes viedokļa mūsu gadījumā cenas faktors ir daudz vairāk nozīmīgs, nekā reklāmas kampaņu veikšana. Nekustamā īpašuma tirgū pat niecīgākās cenas izmaiņas momentāni ietekmē pircēju izvēli. Tādēļ telpu realizācijas cenām jābūt nostādītām ne augstākām kā tirgus cenas, un celties atkarībā no projekta realizācijas stadijas.
Sekojoši, dzīvojamā kompleksa celtniecība atbilst tirgū noformējušajām prasībām. Tādēļ izveidojusies cenu konjunktūra ļaus nodrošināt investoram labu rentabilitātes līmeni un augstu kapitāla apgrozības ātrumu.
4.TEHNISKIE RĀDĪTĀJI
Laukuma platība – 19 688 kv.m.
Ēka ¹ 1:
Apartamentu skaits - 75
Kopējā apbūves platība – 6128.23 kv.m.
Ēka ¹ 2:
Apartamentu skaits - 56
Kopējā apbūves platība – 4533.39 kv.m.
Ēka ¹ 3:
Apartamentu skaits - 57
Kopējā apbūves platība – 4697.02 kv.m.
Ēka ¹ 4:
Apartamentu skaits - 22
Kopējā apbūves platība – 1746.20 kv.m.
Ēka ¹ 5:
Apartamentu skaits - 3
Kopējā apbūves platība – 390.65 kv.m.
Ēka ¹ 6:
Daudzfunkcionāla ēka
Kopējā apbūves platība – 2765.5 kv.m.
Sporta komplekss: 670 kv.m.
Baseins pieaugušajiem: 535 kv.m.
bērnu - 70 kv.m.
Būves blīvums - 24.55 %
Celtniecības intensitātes koeficients - 0.993
Apzaļumojumi - 65.70 %
Pārdošanas cena šajā etapā (idejas projekts) - ? 2 500 000
Pārdošanas cena pēc projekta realizācijas - ? 12 921 600
|
| |
| |
|
|
